بحث عن القوانين الأستثنائية

بسم الله الرحمن الرحيم
سأقدم الان بحث عن القوانين الاستثنائية واليكم التفاصيل
بحث عن القوانين الاستثنائية
اختصت القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المستأجر بمزايا عديدة من أهمها على الإطلاق: ميزة الامتداد القانوني لعقدالإيجار، وميزة التحديد القانوني للأجرة للمكان بحيث لايتجاوز مقداراً معيناً هو التقدير الذي يعنيه القانون.. وذلك بواسطة النص القانوني الملزم أو عن طريق اللجان الإدارية أو أحكام المحاكم النهائية ..، بحيث لا يكون من الجائز زيادة الأجرةباتفاق الطرفين.. وإن كان من المقبول أن تقل الأجرة عن التحديد القانونيللأجرة، ولم يقتصر التدخل التشريعي عند ذلك فحسب بل تدخل كافلاًالضمانات العديدة للاستفادة من تلك المزايا ..، من هنا نالت تلك القوانين جانباً عريضاً من البحث والاهتماملشيوع وأهمية عقد الإيجار.
2- ولم يتدخل المشرع بتلك التشريعات الاستثنائية من فراغ.. ولكن جاءتدخله لمعالجة ومواجهة حالات الأزمة التي اشتعلت فيالبلاد مع احتدام واشتعال حربين عالميتين لم تر البشريةنظيراً لهما، وبما خلفته هاتين الحربين من أزمات عديدة .. أهمها توقف حركة البناءمع نزوح أعداد هائلة من البشر من الريف إلى المدن .. ولغير ذلك من الأسباب..(1) .
3- وقد أدت مغالاة القوانين الاستثنائية لحماية المستأجر إلى إقرار بعض الأحكام والأوضاع التي ركدت مدة طويلة ودعت إلى انتقادالفقه لهذاالتدخل وتثبيته دون مراعاة لتغير الأوضاع وتبدل الأحوالمما نتج عن ذلك من مراكز شاذة تتجافى مع قواعد العدالة وتؤدي إلىما يشبه مصادرة حق الملكية(2).
4- أهم القوانين الخاصة التيعالجت أحكام إيجار الأماكن:
تعاقبت قوانينإيجار الأماكن§ الاستثنائية من بداية أول العقد الثالث لهذا القرن وكان أول تشريعأصدره المشرعالمصري عام1920 برقم11، ثم صدر القانون رقم121 لسنة1947،والقانون رقم199 لسنة1952، والقانون رقم55 لسنة1958، والقانون رقم168لسنة1961، والقانون رقم46 لسنة1962، والقانون رقم7 لسنة1965والقانون رقم52 لسنة1969، والقانون رقم49 لسنة1979، والقانونرقــم136 لســنة1981، والقانــون رقـم6 لسنة1997 وأخيراً القانون رقم14 لسنة2001.
ويتركز مجال هذاالبحث حول تحديد مفهوم الأجرة القانونية .. والتي§ يلزم الأخذ بها من جانب المخاطبين بالقانون رقم6لسنة1997 والمعدل بالقانون رقم14 لسنة2001؛ ويخرج بالتاليعن نطاق هذا البحث من هم أصحاب حق البقاء في العين المؤجرة لغير غرضالسكنى وشروط الاستفادة من امتداد عقد الإيجار كما بينتها أحكام القانون رقم6 لسنة1997، وعلى هذا الأساس يكون بحثنا.

5- الأجرة هي ركن أساسي في عقدالإيجار .. فإذا تم الانتفاع بالعين بدون ما يقابل هذا الانتفاع لا نكون بصدد عقد إيجار .. بل عارية أو هبة لحق الانتفاع حسب الأحوال؛فالأجرة هي محل الالتزام الأول للمستأجر وهي عنصر منعناصر الإيجار تدخل في تعريفه ولا يعتبر العقد إيجاراًبدونها(1).
6- ولأهمية الأجرة يعد التخلف عن الوفاء بها أحد الأسباب التي تخول المؤجر الحق في طلب الإخلاء وفقاً لقوانين إيجار الأماكن،كما نصتالمادة18 من القانون رقم136 لسنة1981.
7- وإن كان تثبيت وتحديد الأجرة ـ كما قدمنا ـ قد لاقى نقداً حاداً من العديد من الفقهاء، وخاصةً بعد زيادةالأسعاروانخفاض القوة الشرائية للنقود(2)، ولعل هذا النقد الشديدوالأوضاع الشاذة الناتجة من تطبيق تلك القوانين ـ خاصةً في نطاقتثبيت وتحديد الأجرة ـ هو ما دعا المشرع إلى استغلال فرصةتعديل الفقرة الثانية من المادة29 من القانون رقم49 لسنة1977 بالقانون رقم6 لسنة1997 بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم4لسنة 15ق. دستورية، والقضية رقم44 لسنة 17ق. دستورية باستحداث مادة جديدة برقم3بزيادةالإيجارات .. وهي المادة التي أثارت مشكلة حادة وخلافاًمحتدماً في مجال تطبيقها وتفسيرها، وحدت بكل باحث أن يدلي برأيه،وجعلت المالك ينتظر الكثير والمستأجر يترقب من التطبيق ..،فهي بحق المادة التي تستحق أن يطلق عليها المادة المشكلة ـ كما سيتضح.
- وعلى ذلك ينقسم هذا البحث إلى فصلين:
الأول : حول وضع المشكلة للمادة الثالثةمن القانون رقم6 لسنة1997 وتعديلها بالقانون رقم14 لسنة2001.
الثاني: حول تقدير وتحديد الأجرة القانونية في ضوءالقانون رقم6لسنة1997 وتعديلها بالقانون رقم14 لسنة2001.
المـــــادة المشـــــكلة ..!
8- نصت المادة الثالثة من القانون رقم6 لسنة1997 بعد تعديلها بالقانون رقم14 لسنة2001 الخاص بتعديل الفقرة الثانية منالمادة29 منالقانون رقم49 لسنة1977، وببعض الأحكام الخاصة بإيجارالأماكن غير السكنية والصادر بتاريخ 26/3/1997، والــذييعمــل بــه مــن اليـوم التالي لتاريخ النشر أي يوم 27/3/1997 على أن:
"تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراضالسكنىالمحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع:
- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير1944.
- وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5نوفمبر 1961 وحتى 6أكتوبر 1973.
- وأربعة أمثال الأجرة القانونيةالحالية للأماكن المنشأة من 5نوفمبر 1961 وحتى 6أكتوبر 1973.
- وثلاثة أمثال الأجرة القانونيةالحالية للأماكن المنشأة من 7أكتوبر وحتى 9سبتمبر 1977.
- ويسري هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرةالتالية لتأريخ نشر هذا القانون.
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من10سبتمبر 1977 وحتى 30يناير 1996 بنسبة 10% اعتباراً من ذات الموعد وتستحق زيادةسنوية بصفةدورية، في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10%من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر"(1).
- ولقد تم تعديل الفقرة الأخيرة من المادة السالفة بالقانون رقم14 لسنة2001 بنصها على: "أن تستحق زيادةسنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عنالأعوام التالية بنسبة:
- 2% بالنسبة للأماكنالمنشأة في 9سبتمبر لسنة1977.
- 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10سبتمبر لسنة1977 وحتى 30يناير 1996.
- وقد جاء هذا القانون يستهدف تحقيق السلام الاجتماعي ووضع حد للدعاوى المرفوعة أمام القضاء بخصوص إيجارات الأماكنغير السكنية(2).
- وكما قررنا آنفاً فقد اتخذ المشرع خطوة رأى أنها فيالاتجاهلإقامة توازن عادل بين كفتي العلاقة الايجارية وهماالمؤجر والمستأجر بحيث تصحح بعض الأوضاع القديمة خاصةً معركود الأجرة وتثبيتها ردحاً طويلاً ترك تأثيراً واضحاً على العلاقاتبين المؤجرين والمستأجرين.
9- والحـق أن الزيادة القانونية للأجرة ـ وفقاً لنص المادة الثالثة من القانون رقم6 لسنة1997 ـ تخضع لعدةضوابطهي:
أولاً: خروج الأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم4لسنة1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبقتأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارهادون أن يكون لأحد حق البقاء فيها من الخضوع لأحكام القانون6 لسنة1997، وبالتالي الخضوع لأحكام تلك الزيادة القانونية.
ثانياً: جميع الأماكن المؤجرة لغير غرضالسكنى تخضع للزيادة ولا تقتصر على المؤجرة لمزالة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي وبالتالي يتسع التطبيق للأماكن المؤجرة والتي تمارس فيهاالأنشطةالاجتماعية كالنوادي والجمعيات الخيرية والمؤجرة لجهاتحكومية(1)
- بل على تلك الأماكن التييتم تغيير استعمالها لغرض السكنى دون موافقة المؤجر ..، وهذا ما أكدت عليه اللائحة التنفيذية للقانون رقم6 لسنة1997 والصادرة برقم237لسنة1997والمنشــورة بــتاريخ 16/7/1967 في المادة11 منها بنصهاعلى أن:
"مع مراعاة حكم المادة14 منهذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد مادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى … أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلافالسكنىكالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأنديةالرياضية، ولا يخرج العين من تطبيق أحكام هذا الباب تغييراستعمالها إلى أغراض السكنى دون اتفاق على ذلك مع المؤجر".
ثالثاً: يرتكز الضابط الأساسي في تحديد الزيادة ـ وفقاًلما جاءبه القانون6 ـ على معيار ثابت هو تاريخ إنشاء المبنى بدونالنظر إلى تاريخ تأجير المكان أو شغله.
رابعاً: الزيادة القانونية للأجرة ـ والمنصوص عليها ـتقتصر علىالأجرة القانونية الحالية دون ملحقاتها، والمتمثلة فيالضرائب العقارية ورسم النظافة وقيمة استهلاك المياه وأجرالبواب … إلخ؛ وعلى ذلك استقرت آراء الفقهاء(2).
خامساً: يدخل في تحديد الأجرة القانونية الحالية نسبةالزيادةالدورية لمدة خمس سنوات المقررة بالقانون رقم136لسنة1981، والتي يخصص نصفها لأعمال الترميم والصيانة، وتودعبصفة أمانة تحت يد المالك لهذا الغرض، ولا تعتبر من ملحقات الأجرة(1)،وهذا ما أكدت عليه اللائحة التنفيذية في الفقرة السادسة "بأن يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن، بما فيذلك كاملالزيادة المنصوص عليها في المادة7 من القانون رقم6لسنة1967.
سادساً: الزيادة القانونيةللأجرة في ضوء القانون رقم136 لسنة1981 في المادة السابعة تختلف عن الزيادة القانونية في ضوء القانون رقم6 لسنة1997.
- فالزيادة التي نص عليها في المادة رقم7 منالقانون رقم136 لسنة1981 تعتمد على نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساساًلحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليه تعديلات جوهرية.
- ومع ذلك .. لا تخلص هذه الزيادة للمالك بلا ضوابط، حيث أن النص جاء على أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليفالترميموالصيانة وتعتبر بمثابة أمانة تحت يده .. .
- على عكس الزيادة الواردة في القانون رقم6لسنة1997 التي تعتمد وتحسب على أساس الأجرة القانونية الحالية المستحقة للمؤجر في تاريخ العمل بالقانون أي في 27/3/1997 طبقاًللتشريعات التي تحكمها .. فعلى سبيل المثال: تكونالزيادة المستحقة بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونيةللأماكن المرخص في إقامتها لغير غرض السكنى في ظل القانون رقم136 لسنة1981 هي الأجرة المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر دون أي تدخل من جانب لجانإدارية ودونأخذ لما جاء في العوايد كما يذهب البعض إلى الأخذ بهذاالمفهوم في مجال العمل(2).

في عرض تاريخي مبسط لتاريخ الأزمة راجع د/ عبدالرازق أحمد السنهوري "الوسيط في عقد الإيجار والعارية" جـ6 بند566:569 صـ885: 893، دار إحياء التراث العربي بيروت لبنان.
(2) يراجع في ذلك حيثيات حكمي المحكمة الدستورية العليا في القضيتين رقمي4 لسنة 15ق، 44 لسنة 17ق دستوريةعليا.

) راجع"شرح قانون الإيجارات الجديد" كتاب القانونية عن مركز الأبحاث والدراسات القانونية بدون تاريخ، أ.د/ عبدالحكيم مصطفى وآخرين، صـ76.
(2) 
راجع د/ سليمان مرقص"علاج أزمة السكن عن طريق الرجوع التدريجي إلى أحكام القانون العام"،مقالةبمجلة المحاماة س73 عدد ديسمبر سنة1994 الجزء الثالثصـ305، 306.
(1) توقعأ.د/ سليمان مرقص ـ في مقاله المنوه عنه آنفاً أن الزيادة علىالنحو الذي انتهجه الاقتراح بقانون المقدم من العضو المهندس/محمد محمود والذي أخذ به القانون الحالي ـ أن ذلك سيتطلب بالضرورة مراجعةالحساباتالسابقة لسنين طويلة واستبعاد جميع ملحقات الأجرة التيتقررت في تواريخ سابقة..، مع ما سيترتب على ذلك من نزاع بين المالك والمستأجر والكثرة الهائلة فيعدد القضاياالتي سترفع بشأنها فضلاً عن صعوبة الإثبات ..، مع اقتراحهأن تكون زيادة الأجرة بنسبة معينة مما دفعه المستأجر في الشهرالسابق مباشرةً على تاريخ صدور القانون الجديد، وماخلص إليه من أنه خيراً لنا أن نتعامل بقانون يسهل تطبيقه ولا يثير منازعات ولو قرر لنا مزية أقل من أن نتعامل بقانون يعطينا مزية أكبرويفتح لنا باب من المنازعات لا حد لها وإن كان هذاالاقتراح لم يأخذ حقه في المناقشة كغيره من المقترحات التياقترحها الفقهاء .. ولعا مرد ذلك يرجع إلى السرعة المفرطة من جانب السلطة التشريعية في مواجهة ومعالجة آثار حكم المحكمة الدستورية العلياالمنوه عنهآنفاً.
 
منقووووول

0 comments:

إرسال تعليق

.